2025년 33.8조 역대 최대… CBRE코리아 ‘2026 상업용 부동산 구조 재편 본격화’

글로벌 부동산 서비스 기업 CBRE 코리아가 발표한 ‘2026 국내 상업용 부동산 시장 전망 보고서’에 따르면, 올해 국내 상업용 부동산 시장은 거시경제 회복과 금리 안정 흐름 속에서 수급 균형과 자산 가치 재평가가 맞물리며 전환점을 맞이할 것으로 전망된다.

2025년에는 대형 오피스 거래 확대가 이어지며 거래 규모가 약 33.8조원을 기록, 역대 최대 수준까지 상승했다. 2026년에는 기저효과로 일부 조정이 예상되지만, 사옥 확보를 위한 전략적 투자(SI)와 대체 자산 수요가 시장을 견조하게 지지할 것으로 분석된다. 이 가운데 데이터센터는 정책금융과 지역 개발 유도책을 기반으로 전략 자산으로서의 지위가 강화된 모습이다.

서울 오피스 시장은 2026년을 기점으로 도심권 A급 자산의 신규 공급이 본격화된다. 올해 공급 물량은 약 24만㎡로 추산되며, PF 전환 프로젝트까지 포함하면 2029년까지 총 149만㎡의 공급이 예정되어 있다. 공급 확대에도 불구하고 공실률은 5% 미만에서 안정될 것으로 전망된다.

프라임 오피스 수요가 견조하게 유지되고 실사용 기반이 탄탄한 영향이다. CBRE가 실시한 아태지역 설문조사에 따르면 서울 오피스 이용자의 약 70%가 주 5일 출근 체계를 유지하고 있으며 이는 아태 평균(28%)을 크게 상회하는 수치다. 한편 개발 원가 상승에 따른 임대료 인상 압력은 계속되고 있으며 일부 시장에서는 렌트프리 조정 등을 중심으로 임대 조건과 임대인·임차인 간 협상 구조에도 변화가 감지된다.

리테일 시장은 내수 둔화 속에서도 외국인 관광객 증가와 메디컬·체험 기반 소비 확산으로 주요 상권 중심의 회복세가 나타나고 있다. 명동·강남 등 전통 상권은 공실률 하락과 임대료 반등이 지속되고 있으며, 성수·용산 등 신흥 상권은 고성장 이후 완만한 조정 국면을 거치고 있는 모습이다. 리테일 공간은 판매 중심 구조에서 벗어나 브랜드 경험과 서비스 중심의 목적형 매장으로 전환되고 있으며 오피스 빌딩 저층부 아케이드 역시 공간 전략 차원에서 주목받고 있다.

수도권 A급 물류 시장은 공급 둔화와 함께 과잉 우려가 완화되며 수급 균형을 찾아가는 흐름을 보인다. 올해 신규 공급은 약 86만㎡로, 2024년 대비 큰 폭으로 줄어들 전망이며 평균 공실률은 2025년 17%에서 2026년 10% 초반대로 안정화될 것으로 예상된다.

상온 프라임 물류 자산은 공실률이 한 자릿수 수준으로 낮으며 희소성과 선호도가 높아지는 추세다. 인천·김포 등 서부권은 이커머스 중심, 이천·용인 등 남부권은 3PL 중심 수요가 확고해지며 지역 및 자산별 임대료 격차도 점차 뚜렷해지고 있다.

최수혜 CBRE 코리아 리서치 총괄 상무는 “2026년은 공급 확대와 수요 재편, 투자 전략의 다변화가 동시에 전개되는 전환점이 될 것”이라며 “임차인에게는 실질적인 공간 선택지가 넓어지고, 투자자에게는 검증된 자산 중심의 전략적 접근이 더욱 중요해질 것”이라고 말했다.