[월요기획] ‘초대형 성수 VS 프리미엄 도산’… 서울 NEXT 상권은?

서울 주요 상권의 위상이 달라지고 있다. 성수·도산·한남·명동 등 핵심 거리에는 글로벌 브랜드 플래그십과 팝업스토어가 잇따라 들어서고 외국인 방문객도 꾸준히 늘어나는 추세다. 전 세계적으로 K-콘텐츠의 확산과 관광 소비가 맞물리면서 서울 리테일 시장도 새로운 국면을 맞이하고 있다. 

성수 · 도산 상권(사진 - 구경효 기자)

현재 서울 대표 상권으로는 성동구 성수동과 강남구 도산대로가 가장 먼저 꼽힌다. 두 지역 모두 글로벌 브랜드와 로컬 브랜드가 동시에 몰리며 서울 패션 · 라이프스타일 산업의 핵심 무대로 떠올랐지만 상권의 구조와 성장 방식은 상당히 다르다. 

성수는 최근 몇 년 사이 빠르게 규모가 확장되며 서울에서 가장 역동적인 리테일 상권으로 자리 잡았다. K-패션 · 뷰티 플래그십과 글로벌 브랜드가 집중되는 ‘초대형 플래그십 리테일 상권’이자 이른바 ‘MZ들의 명동’으로 불린다. 상권 자체가 하나의 마케팅 플랫폼처럼 기능하고 있으며 외국인 관광객 유입도 빠르게 늘고 있다.

3000만명 다녀간 명불허전 MZ들의 명동 ‘성수’ 

한국관광공사 한국관광데이터랩에 따르면, 성수동을 찾은 외국인 방문객은 2018년 6만명에서 2024년 300만명으로 6년 사이 방문객 수가 약 50배 늘어났다. 같은 기간 내국인은 1993만명에서 2620만명으로 31% 증가했다. 

이 같은 흐름은 과거 명동이 보여줬던 ‘대형 관광 상권화’ 과정과 유사하다. 성수로 젊은 소비자와 관광객이 동시에 몰리면서 패션 브랜드들의 전략적 출점도 활발하게 이어지고 있다. 

박제레 성수교과서 실장은 “작년까지만 해도 성수에는 신규 뷰티 브랜드 매장이 많이 들어오는 흐름이었지만 최근에는 외국인 관광객을 겨냥한 편의점형 약국 등 관광 소비 업종이 눈에 띄게 늘고 있다”라고 말했다. 이어 “ ‘뉴뉴’ ‘브랜디멜빌’ ‘섭듀드(오픈 예정)’ 등 저가 액세서리와 패션 브랜드도 외국인 관광객과 MZ세대 사이에서 인기를 얻으며 상권 소비 구조가 변화하고 있다”라고 설명했다.

‘도산 상권’ 쇼룸형 매장 + 프리미엄 경험 중요 

반면 도산공원 일대는 규모보다는 브랜드 밀도와 상권 분위기가 중요한 역할을 하는 프리미엄 스트리트 상권에 가깝다. 글로벌 패션 브랜드와 디자이너 브랜드, 프리미엄 F&B와 라이프스타일 매장이 혼합된 구조로 일본의 아오야마나 다이칸야마와 유사한 성격을 띤다. 

브랜드 진입 방식에서도 성수와 다른 흐름을 보인다. 성수는 대형 플래그십이나 체험형 매장이 집중된 반면 도산은 브랜드 이미지와 경험을 강화하는 쇼룸형 매장과 프리미엄 서비스 공간이 중심을 이루고 있다. 매장의 규모보다는 상권 분위기와 인접 브랜드 간 시너지가 중요한 입지로 인식되기 때문이다.

로컬매거진 ‘도산킴’ 관계자는 “도산 상권은 브랜드들이 장기적인 브랜딩 전략을 갖고 진입하는 곳이다. 그러다 보니 직접 체험할 수 있는 공간 경험과 프리미엄 서비스를 강화한 플래그십 매장이 성과를 내는 경우가 많다”라고 말했다. 이어 “지속적으로 새로운 공간 경험을 제공하는 ‘젠틀몬스터’, ‘알로’의 프라이빗 피트니스 ‘웰니스 클럽’, 최근 문을 연 ‘베이프’의 리빙·라이프스타일 큐레이션 공간 ‘VIP존’ 등 차별화된 체험 공간을 갖춘 매장이 대표적인 사례”라고 덧붙였다. 

상권 생애 주기 관점(도입-성장-성숙-쇠퇴)에서 보면 성수와 도산은 모두 성장 흐름 속에 있지만 단계는 차이가 있다. 성수는 대형 상권으로 확장되는 성장 후반 단계, 도산은 브랜드 재편을 거치며 성숙기로 진입하는 전환 단계에 들어선 것으로 분석한다. 

이 두 상권이 각각 다른 방향으로 성장하면서 서울 리테일 시장도 점차 다양한 성격의 상권이 공존하는 구조로 변화하고 있다. 그렇다면 앞으로 성수와 도산을 잇는 새로운 리테일 거점으로 부상할 가능성이 있는 지역은 어디일까.

관광 소비 확장 속 ‘한국적 경험 상권’ 부상

업계에서는 북촌 · 광장시장 일대를 주목하고 있다. 글로벌 상업용 부동산 서비스 기업인 쿠시먼앤드웨이크필드코리아(이하 쿠시먼)는 최근 서울 리테일 시장은 단순히 쇼핑 중심 상권을 넘어 관광 · 문화 · 라이프스타일이 결합된 복합 상권으로 변화하고 있다고 분석한다.

특히 광화문, 청계천, 북촌 한옥마을 등 한국의 역사와 공간적 정체성을 담은 지역은 관광 인프라와 결합되며 외국인 방문객이 빠르게 늘고 있다. K-드라마와 영화에 등장하는 카페·음식점·데이트코스가 관광 소비와 맞물리며 새로운 리테일 수요를 만들어 내고 있다.

북촌과 광장시장도 이러한 흐름 속에서 주목받는 지역이다. 두 상권 모두 아직 명동이나 성수와 같은 대형 상권 규모는 아니지만 최근 몇 년 사이 외국인 방문객이 빠르게 늘며 상권 분위기가 변화하고 있다. 메인 상권 대비 임차료가 상대적으로 낮아 브랜드 입장에서는 실험적인 매장을 운영하거나 바이럴 효과를 노릴 수 있는 전략적 입지로 충분히 활용할 수 있다. 

북촌 상권(사진 - 구경효 기자)

쿠시먼앤드웨이크필드코리아에 따르면 한국적 공간 경험을 제공하는 전통 상권 북촌과 K-푸드와 로컬 문화가 결합된 광장시장 일대의 매출 증가율이 2018년 대비 각각 약 5배와 3배 성장하며 전반적으로 우상향 흐름을 보이고 있다고 분석했다. 또 쿠시먼은 서울 리테일 시장은 과거처럼 한두 개 상권에 소비가 집중되는 구조에서 벗어나 상권의 성격에 따라 역할이 분화되는 흐름이 나타나고 있다는 점을 강조했다. 

남신구 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 임차자문팀 이사는 “성수는 글로벌 플래그십 중심 대형 상권, 도산은 브랜드 경험 중심 프리미엄 스트리트 상권으로 자리 잡았다. 최근 외국인 관광객 사이에서 한국적인 콘텐츠에 관심이 높아지면서 북촌·광장시장처럼 전통 공간 경험과 로컬 문화가 결합된 상권이 새로운 리테일 성장 축으로 떠오를 가능성이 높다”라고 말했다.

광장시장 상권(사진 - 구경효 기자)

패션비즈 매거진 '성수·도산 상권 기사'에 담지 못한 미공개 이미지는 다음 링크에서

https://fashionbiz.co.kr/article/225134

이 기사는 패션비즈 2026년 4월호에 게재된 내용 입니다.

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