‘강남은 살고 가로수길은 멈췄다’ 서울 7대 상권 희비 엇갈린 곳은 어디?

성수 연무장길 메인거리(사진=구경효 기자)

글로벌 부동산 컨설팅 기업 쿠시먼앤드웨이크필드코리아(대표 황점상)의 '2025년 3분기 서울 리테일 시장 보고서'를 살펴보면 서울 가두상권은 '외국인 유입'과 '대형 브랜드의 오프라인 복귀'에 힘입어 서울 주요 상권이 3분기 들어 뚜렷한 회복세를 보이고 있다. 

평균 공실률은 전 분기대비 0.9%p 하락한 14.3%를 기록했다. 강남·성수·한남이 빠르게 공실을 채운 반면 가로수길 등 일부 상권은 침체가 고착화되며 서울 7대 상권 간 희비가 엇갈렸다.

강남 시코르 매장

가장 드라마틱한 변화를 보인 곳은 그간 회복이 더뎠던 ‘강남 상권’이다. 무신사·올리브영·투썸플레이스 등 대형 브랜드 입점으로 공실률이 큰 폭으로 하락했다. 전 분기 공실률 18.9%에서 3분기 13.8%를 기록하며 5.1%p 급락했다. 풍부한 유동 인구를 기반으로 상권 전반의 활력이 빠르게 되살아나고 있다. 

한남 디젤 전경 / (구)앤트러사이트 카페이자 (현)온(On)의 플래그십 매장 오픈예정

‘한남·이태원 상권’도 동기간 11.2%에서 7.6%로 공실률이 한 자릿수로 떨어졌다. 이는 ‘알로’ ‘아디다스(팝업스토어)’ 등 글로벌 브랜드가 연이어 매장을 오픈하며 이 지역에 활기를 불어넣고 있기 때문이다. 신규로 진입하고자 하는 수요는 많으나 입점 가능한 공간이 제한적이어서 희소성 높은 상권으로서의 위상이 강화되고 있다. 향후 스위스 프리미엄 스포츠웨어 브랜드 ‘온(On)’도 이곳에 매장을 오픈하는 만큼 공간을 선점하기 위해 브랜드 간의 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 전망된다. 

청담 샤넬 매장 전경

‘청담 상권’ 역시 지속적인 공실률 하락 흐름을 보여주고 있다. 지난 1분기 15.7%에서 13.4%를 지나 3분기 11.9%를 나타내고 있다. 특히 2분기에는 제이린드버그, 바쉐론 콘스탄틴, 마이바흐 등 럭셔리 브랜드의 입점 러시로 글로벌 시장에서 럭셔리 상권으로서의 국제적 위상을 상징적으로 보여주기도 했다. 현재도 안정적인 흐름을 보여주고 있다. 

명동 메인거리 전경

‘명동 상권’은 이번 분기에도 4.9%로 공실률이 전과 동일하다. 성수 다음으로 낮은 수치를 보여주고 있으며, 방한 외국인 관광객의 유입으로 상권이 지속적으로 활성화되고 있으며, 이에 발맞춰 지난 7월에는 뷰티 커머스 플랫폼 ‘헤메코랩’의 오프라인 스토어가, 12월에는 뷰티 브랜드 ‘시코르’가 330㎡(약100평) 규모의 새 매장을 열며 K-뷰티로 관광객을 끌어모으고 있다. 

가로수길 메인 거리 / 세로수길 전경

전체적인 상권 회복 국면 흐름과 반대로 움직이는 상권도 존재한다. ‘가로수길 상권’은 1분기 41.6%, 2분기 43,9%, 3분기 45,2%로 공실률이 지속 상승하며 높은 공실률이 고착화되고 있다. 여전히 빈 상가가 대부분이며, 메인 거리에 위치한 건물 중 상당수가 임대 문의 현수막만 걸려있는 상황이다. 이면도로인 세로수길은 그나마 저녁시간대 F&B 매장을 찾는 사람들로 유동인구가 있는 편이다.

홍대

‘홍대 상권’도 가로수길과 마찬가지로 동기간 공실률이 지속 상승해 12.7%를 기록했는데 이는 일부 테넌트 퇴거로 일시적으로 공실률이 소폭 상승한 것으로 보인다. 반면 ‘성수 상권’은 전 분기 대비 0.8%p 공실률이 증가해 4.2%로 나타났지만 여전히 서울 주요 다른 상권에 비해 매우 낮은 공실률을 유지하고 있다. 

이제는 팝업스토어 위주였던 공간이 플래그십스토어로 채워지는 질적 변화가 뚜렷해지고 있으며, 기존 자리를 잡고 있던 패션&뷰티 브랜드뿐만 아니라 ‘노스페이스’ ‘H&M’ 등 글로벌 브랜드까지 가세하며 상권에 입지가 더욱 견고해지고 있다. 이렇듯 상권별 양극화 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다.

성수 연무장길 전경