서울 6대 상권 희비 엇갈려... 명동 ↑ 가로수길 ↓

서울 6대 상권(명동, 홍대, 한남·이태원, 청담, 가로수길, 강남)이 지난해 2분기와 비교해 평균 공실률이 10%대로 회복되는 가운데서 희비가 엇갈리고 있다. 외국인 관광객 방문이 많은 명동이 가장 빠른 속도로 공실이 줄었으며 강남이 그 뒤를 잇고 있다. 반면 가로수길은 현재까지 가장 높은 공실을 보이고 있고 홍대가 그 다음으로 공식률이 높다.

쿠시먼앤웨이크필드코리아는 '2023 서울 가두상권 보고서'를 발표, 올해 2분기 명동 공실률은 14.3%로 지난해 같은 기간 공실률 52.5%와 비교해 38.2% 감소했다고 전했다. 강남은 올해 2분기 공식률이 19.2%로 지난해 동기 22.9%와 비교해 3.7% 줄었다. 한남·이태원은 지난해 2분기 10.8%의 공실률에서 올해 10% 공식률로 0.8% 소폭 하락했다.

반면 가로수길과 홍대, 청담은 공식률이 늘었다. 가로수길은 28.7%였던 공실률이 36.5%로 7.8% 상승했다. 홍대는 지난해 13.4%에서 15.9%로 늘어났다. 또 지난 5년간 홍대와 한남·이태원을 제외한 서울 주요 상권의 전환율은 대체로 증가 추세를 보이고 있다.

명동 상권 절반 가까이 매장 바뀌며 크게 변화

전환율이란 일정 기간 내 한 상권에서 점포의 임차업체가 바뀌는 변환율을 나태낸다. 전환율이 낮은 경우 주로 변화가 적고 안정적이며, 높을 때는 성장 또는 쇠퇴로 불안정하거나 트렌드 민감도가 높아 빠르게 변화한 상권을 의미한다. 최근 전환율 증가는 코로나19를 거치면서 상권의 변동성이 커졌기 때문으로 분석된다.

올해 가장 전환율이 높은 곳은 명동으로 44%를 보이고 있다. 명동거리에서 절반에 가까운 매장이 바뀌었다는 뜻이다. 최근 명동은 가시성이 좋은 대로변 인근을 중심으로 상권이 확장되는 추세다. '다이나핏' 'ABC마트' '올리브영' 등이 명동에 신규 매장을 오픈했으며 관광객을 타깃으로 한 소형 화장품 브랜드가들도 영업을 재개했다.

강남상권은 대형 브랜드들이 선호하는 상권인데, 최근 강남대로에 새로운 브랜드 진출이 늘면서 전환율 또한 30%대를 웃돌고 있다. '애플스토어'와 '삼성전자'가 강남에 매장을 오픈했으며, 글로벌 버거 프랜차이즈인 '파이브가이즈'와 '슈퍼두퍼'도 강남에 1호점을 낸 점이 주목된다.

가로수길 관심도 저하됐지만 대형 브랜드 다시

홍대는 MZ세대의 비중이 큰 만큼 대규모 체험형 매장이 많은 특징을 보인다. 대표적으로 '무신사스탠다드' '나이키스타일' '아디다스' 등이 있다. 최근에는 '슈퍼두퍼' '파파이스' '조던(리뉴얼)' 등이 새로이 매장을 열었다. 홍대상권의 전환율은 8.4%로 전체 상권 중 가장 낮은 수준을 보였다.

가로수길은 상권 관심도가 저하된 탓에 공실률을 회복하지 못했다. 코로나19 타격을 입은 후에 공실률이 내려가지 않아 2021년 최고점을 기록한 이후 차츰 회복하다가 최근 다시 상승했다는 분석이다. 전환율은 30.5%를 기록했는데, 이중 공실로 전환된 경우가 약 21%에 달했다.

가로수길의 주축 중 하나였던 보세 의류점은 매출 하락과 임대료를 버티지 못하고 다수 폐점했으나, 가로수길의 상징성을 긍정적으로 평가한 일부 대형 브랜드는 현 상황을 기회로 삼아 새 매장을 오픈하기도 했다. 대표적으로 '아미' '찰스앤키스' '논픽션' 등이 있다.

한남·이태원은 MZ세대가 선호하는 상권이자 외국인 관광객도 늘고 있다. 올해 상권 전환율은 20%대로 '룰루레몬' '디젤' '헌터' 등 글로벌 브랜드가 이곳에 입성해 활기를 더했다. 하이엔드 상권인 청담은 장기계약이 많은 명품이 많은 만큼 전환율은 16.7%로 평균대비 낮은 수준이다. 청담 상권에서는 '반클리프아펠'이 플래그십 스토어를 오픈했으며, '지미추'가 컨셉츄얼 카페 겸 팝업을 운영한다.

'한국의 브루클린' 성수, 팝업 격전지로 북적

한편 현재 가장 주목받는 상권으로는 성수가 꼽힌다. '한국의 브루클린'으로 비유되며 상권 일대의 폐공장의 골조는 유지한 채 내부를 리모델링한 카페와 식당이 계속해서 생겨나면서 확장되고 있다. 성수동은 2019~2022년 전환율은 20% 내외에서 등락하다가 올해 33.8%로 집계됐다.

성수에는 매주 새로운 팝업 스토어와 전시가 열리고, 신진 브랜드부터 시작해 이제는 대기업과 명품까지 진출한 상태다. MZ세대가 많이 찾는 상권이라 대형 브랜드와 플래그십 스토어, 팝업 스토어가 연이어 오픈하고 있다. '디올' '비이커' '무신사' '이솝' 등이 매장을 열었으며 각 브랜드의 개성과 철학을 담은 공간으로 운영하고 있다.

현재 팝업 스토어의 격전지로 떠오른 성수는 팝업 스토어 전용 임대공간이 늘어나고 있다. 팝업 스토어를 방문한 소비자가 인근에 체류하면서 상권의 활성화에 기여하는 등 성수 상권과 팝업 스토어는 선순환을 창출한다는 분석이다. [패션비즈=안성희 기자]