패션 스트리트 현장 르포
명동 & 가로수길
‘뜨겁다 뜨거워’!

하루가 멀다 하고 공사에 공사를 거듭하는 명동 & 가로수길. 강북과 강남을 대표하는 핫 스폿으로 자리잡은 만큼 주요 패션기업들의 진출이 줄을 잇는다. 글로벌 SPA에 맞서는 제일모직의 「에잇세컨즈」, 이랜드의 「미쏘」, 신성통상의 「탑텐」까지 더해지면서 목 좋은 위치를 차지하기 위한 경쟁에 불이 붙었다. 부동산 시세가 치솟아도 일단 매장부터 잡고 보자는 식으로 뛰어들다 보니 웬만한 기업들은 명함도 내밀지 못하는 상황이다.


그야말로 대기업과 글로벌 SPA 간 기싸움 접전지가 됐다.
최근까지 명동은 이랜드가 꽉 잡고 있으며 가로수길은 제일모직과 LG패션에 이어 신세계인터내셔날이 발을 들여놓으며 삼파전이 예상된다. 이랜드는 명동에만 20여개점을 확보했고 추가 오픈을 계속 추진 중이다. 다수의 브랜드를 전개하는 이랜드의 특성상, 브랜드를 바꿔가며 신규 오픈을 반복하고 있을 뿐 포기하는 경우는 거의 없다.


제일모직은 「에잇세컨즈」 런칭과 함께 가두상권의 새로운 강자로 떠올랐다. 명동과 가로수길 A급 위치를 차지한 데 이어 강남역 뉴욕제과 자리를 꿰찼다. LG패션은 「TNGT」 「질스튜어트」 등의 플래그십숍을 중심으로 확장해 나가며 최근 가로수길에 있던 미래희망산부인과에 신규편집숍을 오픈할 예정이다.


신세계인터내셔날은 가로수길에서 적극적인 모습을 보인다. 「디젤」 매장을 잡은 데 이어 ‘긱샵’이 있던 건물을 통째로 사들여 주목 받는다. 명동이나 가로수길 모두 웃돈을 주고라도 입성하겠다는 기업들이 줄을 서니 당연히 임대료 고공행진은 멈추지 않는다. 명동이 3.3㎡당 월평균 76만9033원 가로수길이 3.3㎡당 월평균 30만9910원으로 알려져 있다. 이는 지난해 4분기 대비 각각 22%, 32% 상승한 수치다.

덤벼드는 업체들이 많아지자 명동 중앙로의 경우 2억~3억원, 가로수길은 1억~2억원 수준의 월세를 내야 버틸 수 있다. 대기업이 아니고서는 감당하기 어려운 수준이 됐다. 점점 재벌기업이나 글로벌 회사의 상권 점유율이 확대되고 있다. 전통 있는 가두상권마저 갈수록 백화점 쇼핑몰 등에 밀려 침체기를 겪는다지만, 명동과 가로수길은 매장 하나 잡기가 하늘의 별 따기다. 자본력 있는 기업들이 너도나도 뛰어들며 부풀려진 현상이기도 하다.

그렇다고 임대료를 높인 주범으로 대기업을 비난할 수만도 없다. 업계의 한 관계자는 “글로벌 SPA가 국내 브랜드를 밀어내고 중앙에 자리잡을 때, 이를 막아준 것이 제일모직, 이랜드 등이었으며 상권이 정체되지 않게 개발의 중심에 섰던 것도 자본력 있는 기업들”이라고 평가한다. 그러나 임차인의 계약기간이 끝나기도 전에 임대료를 2배씩 올리면서까지 매장을 차지하는 것은 상도의상 지양해야 할 부문이다. 중소기업 또는 소상인을 보호해야 하는 의무도 있기 때문이다. 본지 패션비즈는 최근 패션 대기업과 글로벌 SPA들이 진출하면서 변화된 명동과 가로수길을 조명한다.

토종 SPA까지 속속 진출

‘글로벌 패션거리’가 된 명동. 「자라」 「H&M」 「유니클로」 등 해외 SPA가 입성한 2008년을 시작으로 명동상권은 급변했다. 해외 브랜드들이 명동 중앙을 점령해 씁쓸하던 찰나에 제일모직 이랜드 등 국내 패션 대기업들이 SPA 사업에 뛰어들며 「에잇세컨즈」 「미쏘」 등으로 맞대응하고 있다. 명동상권의 주인공이 되기 위해 국내외 SPA 브랜드들이 치열한 접전을 벌이고 있다. 명당자리를 둘러싼 과열된 경쟁 속에 임대료는 계속해서 치솟는다. 이제 명동역에서부터 이어지는 중앙로의 월세는 2억원대 이상으로 굳어지는 분위기다.


여기에 일본 중국 관광객을 상대로 코스메틱 장사가 쏠쏠하자 우후죽순처럼 매장 오픈이 이뤄지면서 패션 브랜드 못지않은 싸움터가 됐다. 기존보다 2배 가까이 임대료를 올려줘야 매장을 얻을 수 있는 상황이다. 그야말로 거대자본의 전쟁터다. 제일모직을 비롯해 이랜드, 신성통상, 골드윈코리아(영원무역) 등은 아예 건물을 매입하기 위한 물밑작업을 벌인다. 매장 임차를 넘어서 부동산을 사들이기 위한 또 다른 전쟁의 시작을 예고한다.


제일모직(대표 박종우)의 야심작 「에잇세컨즈」는 가로수길과 명동에 동시 오픈했다. 예전 삼성패션종합관이 있을 때는 썰렁했던 매장이 「에잇세컨즈」로 바뀐 이후 인근 점포까지 살아났다. 눈스퀘어에서 「자라」 「H&M」 등 해외 SPA 브랜드 매장으로 쇼핑하러 온 고객들의 발걸음이 이곳까지 연결되고 있다.


명동역부터 이어지는 중앙로 월세 2억대 굳어
신성통상(대표 염태순)이 이번 시즌 선보인 초저가 SPA 「탑텐」은 예전 「후아유」 자리에 오픈했다. 대학로 1호점에 이어 명동에 둥지를 튼 「탑텐」의 매장은 396㎡(120평)의 대형숍으로 월세만도 1억7000만원을 내고 있다. 염태순 회장의 진두지휘 아래 공격적으로 유통망을 확장하고 있는 「탑텐」은 명동에 2호점 오픈을 위한 계약을 추가했다. 2호점은 1호점보다 더 큰 매장 사이즈로 알려져 있다. 이랜드월드(대표 박성경)의 「후아유」는 충무로길에 있던 「갭」 자리로 이전한다. 신세계인터내셔날은 「갭」의 새로운 공간을 물색 중이다.


이랜드는 가두상권의 강자답게 「미쏘」 「미쏘시크릿」 「스파오」 등으로 명동 탈환 전쟁에 가담하고 있다. 이 중 「미쏘」는 지난 3월 명동2가 T-월드 자리에 600㎡(약 180평) 규모의 매장을 얻었다. 기존가보다 2배 이상 높은 액수로 계약을 성사시켰다. 이곳의 월 임대료는 2억7000만원으로 알려졌다.


명동에만 20여개 매장을 보유한 이랜드그룹 관계자는 “패션에 민감한 20~30대 젊은층이 가장 많이 모이는 첨단 유행의 발원지로서 이랜드의 마케팅 전략에 명동은 가장 적합한 장소”라고 전한다. 이랜드는 갖고 있는 매장에 여러 브랜드를 교체해 가며 가장 적합한 곳을 찾는다. 지난 5월에는 「지스타」 자리에 「폴더」를 교체해 오픈했다.


「미쏘」 월세 2억7000만원짜리 명당 꿰차
대기업의 명동 진출에 대해 박태준 제일모직 유통혁신팀 과장은 “국내 SPA 브랜드들은 글로벌 SPA 브랜드들과 함께 묶여 있을 때 시너지 효과를 발휘한다. 따라서 후발로 SPA 시장에 뛰어든 국내 기업들의 상권 쏠림 현상이 일어났다. 이로 의해 임대료는 오를 수 있으나 명동은 그만큼 매출도 일어나기 때문에 투자 가치가 있다”며 “서울에서 유동인구(외국 관광객 포함)가 가장 많은 명동은 홍보효과에 그만이라 앞으로도 이쪽은 쉽게 무너지지 않을 것”이라고 말한다.


이어 그는 “「에잇세컨즈」가 해외 SPA 브랜드와 비교해 후발주자인 점을 인정할 때 중심 상권 오픈은 필수적이다. 글로벌 SPA 브랜드가 입점한 상권 진출은 물론 그 안에서도 경쟁 우위에 있는 곳에 매장을 오픈하려 한다. 이 같은 자리 선점은 매출의 20~30%를 좌지우지 한다”며 “그러나 점당 인테리어 비용만 12억원 이상이 들고 5년 이상의 장기 계약이 많은 만큼 무작정 뜨는 상권이라고 오픈하기보다는 BEP를 맞출 수 있는 곳에 출점해야 한다. 명동은 브랜드력만 있다면 충분히 성공 가능한 패션의 요지”라고 덧붙였다.
이처럼 명동은 풍부한 자본력을 가진 패션 기업들이 자사의 대표 브랜드, 특히 매장이 곧 브랜드인 SPA 브랜드들을 중심으로 깃발을 꽂고 있다.

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「에잇세컨즈」 가로수길서 월 13억 매출 거뜬
임대료 고공행진이 멈추지 않을 바에야 아예 건물을 매입하겠다고 나서는 기업들도 늘어났다. 「노스페이스」를 전개하는 골드윈코리아(대표 성기학)는 최근 명동역 2번 출구 앞 건물을 새로 사들였다. 최근까지 현대 스위스저축은행이 사용하던 곳으로 자사 브랜드 매장이 일부 구성된다는 소문이 났다. 매입가는 300억원선으로 알려진다.


명동 빌딩부자인 금강제화 역시 최근 중앙로에 위치한 건물을 추가로 매입했다. 이 건물 1층은 기존에 「EXR」이 있던 곳으로 현재 비어 있으며 SK네트웍스의 「클럽모나코」가 옮겨올 예정이다.
패션대기업 이외에도 굴지의 종합 엔터테인먼트 기업인 CJ그룹(회장 이재현)은 예전 ‘ABC마트’ 명동1가점 자리를 계약, 한창 공사가 진행되고 있다. CJ복합숍에는 CJ푸드빌의 「뚜레쥬르」 「빕스」 「CJ올리브영」 등이 함께 들어설 예정이다.


INTERVIEW with 이기현 ㅣ 명동KS부동산 대표
“대기업 매장 쉽사리 빠지지 않아”
“명동에 매장 하나 내기가 너무 힘들다는 말을 많이 듣는다. 그만큼 돈 있는 기업들이 치고 들어온 매장은 쉽사리 빠지지 않는다. 임대료를 계속 올려주면서 버티는 것이다. 이랜드의 경우 같은 자리에서 이것저것 브랜드를 바꿔 끼워 넣기 때문에 다른 곳이 치고 올 틈이 없다.


매출이 얼마 이상 나오기 때문에 유지한다기보다는 상징적인 의미다. 웬만한 광고보다 명동에 매장 하나 있는 것이 인지도를 높이는 데는 더 효과적이기 때문이다. 이는 곧 유동인구가 많다는 것인데, 중국 일본 관광객까지 더해져 보다 상권의 파워가 높아졌다.
그러나 패션1번가 중앙로가 화장품 브랜드로 채워지거나 내국인보다 외국인이 많아지면 곤란하다. 균형감 있게 상권을 발전시켜 나가야 하지 않을까 생각한다. 명동상가번영회에서도 ‘패션1번가’로서 면모를 갖추기 위한 노력을 기울이고 있다.”

김성순 ㅣ 쿠시먼앤드웨이크필드코리아 이사
국내외 SPA 가두 상권 장악”
“경기가 불황일수록 시장의 부익부 빈익빈 현상이 심화되듯 상권 역시 명당자리는 집중화가 가속화되고 지방 상권은 점점 더 살아나기 힘들어진다. 패션 트렌드에 맞게 SPAㆍ멀티숍 등 매장이 메가화되면서 가두상권이 변하고 있다. 그 주체는 SPA 브랜드를 운영하는 대기업들이다. 이들은 계속 치솟는 임대료에 지쳐 아예 매입을 하는 경우도 많다.


현재 명동이나 가로수길은 해외 SPA가 완전 장악했다 해도 과언이 아니다. 이에 맞서 제일모직의 「에잇세컨즈」나 이랜드의 「미쏘」 등은 한국 대표 브랜드의 사명감을 갖고 글로벌 브랜드들과 제대로 된 한판 승부를 벌이고 있다. 그들과의 경쟁에서 주요 포지션을 뺏기지 않기 위한 대반격이 시작된 것이다.


명동의 「미쏘」나 강남역 「에잇세컨즈」는 글로벌 브랜드보다 높은 가격을 제시해 그 자리를 차지할 수 있었다. 패션은 어느 상권에서 시작하느냐에 따라 브랜드 이미지가 결정된다고 본다. 이 때문에 좋은 상권을 차지하기 위한 대기업들의 몸싸움은 더욱 치열해질 것으로 예상한다. 기업체 브랜드가 상권을 개발한다고 볼 수는 없지만 이슈를 만들 정도의 거대한 파급력을 갖고 있어 상권확장과 지속성 부분에서는 꼭 필요한 역할을 한다고 본다.”

김성수 ㅣ 맥스리얼리티 부장
“높은 임대료에 수익 담보 못해”
“명동과 가로수길을 동일한 잣대로 평가하기 어렵다. 상권 형성 과정이 다르고, 강북과 강남이라는 지리적 효과도 뭐가 더 좋고 안 좋다고 평가할 수 없다. 다만 명동은 높은 월세만큼 주중 주말 할 것 없이 인파가 몰리는 곳이며 쇼핑을 목적으로 찾아오는 사람들이 많다. 그만큼 매출도 일정 부분 보장할 수 있다. 또 상권이 더 확장될 가능성이 있다.
가로수길은 앞으로 어떻게 변화할지 모르지만 상권 확장에 한계가 있고 대로변이 좁고 건물 면적이 크지 않아 개발하는 데 한계가 있을 것으로 본다. 이곳의 강점이라면 일반 패션거리와 달리 고급스럽다는 점이다. 이미지 자체가 이국적이고 카페 레스토랑 등이 어우러져 있어 여성들의 선호도가 높다는 점도 강점이다.
따라서 패션 브랜드들이 탐내는 상권으로 자리잡았다. 압구정 로데오길이 침체되면서 더욱 부각된 가로수길은 지금 공사 중인 몇몇 매장만 마무리되면 일단 안정화될 필요가 있다. 아직 자기 정체성을 확실히 찾지 못했기 때문이다. 압구정 로데오길 앞에 신분당선 전철이 개통되면 상권은 또 어떻게 바뀔지 모른다.



일모, SI, LG ‘3파전’ 양상

“또 공사해?” “여긴 뭐 들어와?” 가로수길을 지나가는 사람들이 많이 하는 말이다. 예전 모습을 잃었다며 안타까워하는 많은 이들을 뒤로한 채 지금 가로수길은 대기업들의 자존심을 건 홍보관으로 바뀌고 있다. 실제 매출은 명동에 비해 상대적으로 약세임에도 불구하고 “가로수길에 매장을 꽂지 않으면 핫한 패션 브랜드가 아니다”라는 말까지 나올 정도로 대기업은 물론 대다수의 패션 기업들이 너도나도 매장을 얻기 위해 기를 쓰고 있다.


하루가 멀다 하고 상권의 랜드마크가 바뀔 정도로 변화하다 보니 공사 중인 건물만 해도 끝이 없다. 먼저 올해 상반기 오픈한 매장들을 살펴보면 지난 2월 자라리테일코리아(대표 이봉진)가 「자라」를, 열흘 후 제일모직(대표 박종우)의 「에잇세컨즈」가 대형 매장을 오픈했다. 3월에는 「띠어리」 플래그십스토어가 「자라」 맞은편에 문을 열었다. 스파이시칼라(대표 김해련)는 글로벌 SPA를 표방하는 트렌디한 「스파이시칼라」 매장을 가로수길의 노른자였던 예전 스쿨푸드 자리에 오픈했다.
동일드방레(대표 이선효)의 「라코스테」 플래그십스토어는 지난 4월 가로수길의 상징이던 ‘블룸앤구떼’에 자리를 잡았다. 시몬느(대표 박은관)가 설립하는 시몬느 핸드백 박물관 역시 ‘백스테이지(Bag Stage)’라는 이름으로 지난 7월 19일 드디어 모습을 공개했다.


문화 거리 지고 대기업 브랜드 위주 교체
하반기 혹은 내년 초 오픈을 앞둔 매장들은 더욱 많다. 특히 제일모직 LG패션에 이어 신세계인터내셔날(대표 김해성, 이하 SI)이 가로수길을 치고 들어온다. 「디젤」 직영점이 곧 오픈할 예정으로 위치는 가로수길 터줏대감이던 ‘플로우’가 있던 자리인 3층 건물이다. 현재 SI가 들어가면서 4층을 증축 중이며 매장 면적은 297㎡(약 90평)에서 396㎡(예상치, 약 120평) 규모로 확대된다. 또한 SI는 조용히 건물 매입도 추진했다. 현재 편집숍 ‘긱샵’이 운영되는 5층짜리 건물 외관에는 「톰보이」 광고 비주얼이 걸려 있다.


LG패션(대표 구본걸)은 ‘라움’과 「TNGT」 「질스튜어트」 매장에 이어 미래와희망산부인과 건물에 신규 편집숍 오픈을 준비 중이다. MK트렌드(대표 김상택 김문환)도 ‘KM플레이’라는 편집숍을 지난달 말 오픈했다. 또한 「모르간」 매장 옆에는 AK플라자(대표 서광준)가 지난해 7월 인수한 편집숍 ‘쿤(KOON)’의 캐주얼 버전인 새로운 브랜드가 자리할 예정이다.



「홀리스터」 「H&M」도 입점 계약 완료
이 밖에도 글로벌 빅 브랜드인 「홀리스터」 「H&M」 등이 최근 입점 계약을 완료했다. 「홀리스터」는 카페 ‘탐앤탐스’ 자리에 오픈하며 「H&M」의 경우 현대고등학교 방면으로 예전 동방부동산이 있던 건물과 최근 매각된 ‘한경숙부띠크’, 중식당 ‘콰이19’를 비롯한 3개의 음식점이 모여 있던 자리라는 얘기가 들려온다. 이렇듯 호텔 카페 보세의류매장이었던 공간들이 하나둘 기업체 브랜드로 교체되거나 바뀔 예정이라 하반기 가로수길은 패션의 정점을 찍을 것이라는 것이 업계의 중론이다.


총길이700m의 직선거리에 불과한 이 상권은 이제 신사역과 압구정역 더블 역세권을 끼고 양쪽으로 넓어지고 있다.
그러나 가로수길의 지속성장 가능성에 대해서 부동산 전문가들은 반신반의한다. 과거 압구정 로데오거리가 그랬듯 임대료가 높아진 건물에 더 이상 임차인이 들어오지 않으며 상권은 급속도로 하락세로 돌아설 수 있다고. 그렇다고 한번 올려간 임대료가 쉽게 내려가지는 않는다. 초반 개발될 때 우르르 몰렸다가 수익이 맞지 않아 하나둘 떠난다면 압구정 로데오거리의 전철을 밟을 수 있다.


대기업들이 뛰어들어 개발에 나서면서 상권의 모습은 180도 바뀌었지만, 소비자들도 과연 이에 맞게 변했느냐는 점에 반기를 든다. 오히려 예전의 향수를 느끼는 사람들도 많다는 얘기다. 부동산 전문가들은 “가로수길이 반짝 인기에 끝나지 않고 사람들을 계속 끌어오기 위해서는 특화된 이미지가 필요하다. “이곳은 패션과 문화가 어우러진 곳, 아기자기한 구경거리가 살아 있는 곳으로서 차별화된 포인트를 찾아야 할 것”이라고 말했다.


INTERVIEW with 심문보 ㅣ 동방부동산 대표

“1층 매장 모두 패션으로 바뀔 것”
「포에버21」 맞은편에 위치해 있던 ‘우리’도 자리를 옮겼다. 30년간을 지냈던 곳을 떠날 수밖에 없던 이유는 높은 임대료 때문이다. ‘우리’처럼 소상인들이 가로수길을 계속 빠져나가고 있다. 지금 가로수길은 거대 자본의 힘으로 상권 맵이 그려진다 해도 과언이 아니다.


예전 블룸앤구떼(현재 「라코스테라이브」)나 스쿨푸드(현재 「스파이시칼라」) 자리 등이 그렇다. 1, 2년간 임대료는 100%, 200%식으로 껑충 뛰었다. 한 건물주는 타 여러 건물주에게 임대료를 올리라고 종용하기도 한다. 직접 건물주에게 웃돈을 주고 기존 세입자를 쫓아내고 대기업, 글로벌 기업에 높은 임대료를 받고 넘기는 사례도 많아졌다.

매출액은 명동의 1/10 수준인데 임대료는 그들과 비슷하게 오르고 있어 우려된다. 좋은 자리라 하면 우선 매장부터 확보해 놓는 영업전략은 상권의 발전을 저해하는 요소다. 이제 조금 있으면 1층 카페들도 거의 사라질 것이다. 패션 대기업만이 1층 임대료를 버틸 수 있지 않을까 싶다.”

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